1 419 nemovitostí, 280 makléřů, 44 kanceláří, 35 developerských projektů.

Povolování stavby. Nic jednoduchého, rozhodnutí úřadů je klíčové.

20.04.2020
Rozhodnutí postavit si dům je sice základ, ale to, co vše skutečně nastartuje, je rozhodnutí úřadů. Proces povolování není v Česku vůbec jednoduchý. Od roku 2020 se navíc mění dost věcí. Pojďme si je probrat.

Začít musíme už v roce 2018. Tehdy totiž vešla v platnost novela stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu), která silně změnila právní prostor, ve kterém se pohybujeme. Jejím cílem bylo urychlit a zjednodušit procesy spojené s výstavbou. Tou nejdůležitější změnou bylo, že na stavbu jakkoliv velkého rodinného domu nyní místo stavebního povolení stačí jednodušší ohlášení. Dřív je bylo možné použít jen pro menší stavby zabírající maximálně 150 metrů čtverečních.

Nicméně stále je třeba doložit hromady informací, mezi které patří souhlas vlastníka k provedení stavebního záměru, územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouvu nahrazující územní rozhodnutí či územní souhlas.

Také je třeba získat závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů, stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem. A také souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno. Tohle je důležité. Změna totiž ukázala, že není třeba povolení všech sousedů, ale jen těch, kterých se stavba dotkne. Vždycky je však lepší se zeptat na příslušném stavebním úřadě.

Pochopitelně při dokládání nesmí chybět projektová dokumentace. Pokud je zamýšlená stavba v souladu se schválenou územně plánovací dokumentací dané obce, stačí ji přiložit k ohlášení stavby. V opačném případě je nutné ještě před ohlášením absolvovat územní řízení a získat územní souhlas.

V případě ohlášení stavby neprobíhá kolaudace, stačí jen oznámení stavebnímu úřadu. Lhůta na vyřízení ohlášení stavby je 40 dnů. Souhlas stavebního úřadu vám bude doručen písemně. Dnem doručení pak nabývá právních účinků. Vaši sousedé ale případně mohou do patnácti dnů ještě podat na stavební úřad případné námitky. Ohlášení stavby je zdarma.

Hodně příjemná byla změna, díky níž podléhají zjednodušenému řízení drobné a zahradní stavby, jako jsou garáže do 25 metrů čtverečních nebo zahradní bazény. Není u nich zapotřebí žádné povolení ani ohlášení. U staveb do 70 metrů čtverečních (dříve 50) stačí pouze ohlášení. Třeba plot do výšky dvou metrů nehraničící s veřejně přístupnou komunikací nepotřebuje povolení žádné. To samé platí i u zahradních skleníků.

Teplo už nesmí unikat

Ovšem datum 1. ledna 2020 je z hlediska povolování staveb ještě důležitější. Mění se totiž systém povolování nových rodinných domů, nyní nelze stavět dům, který plýtvá energiemi. Vznikl nový termín – dům s takřka nulovou spotřebou energie, ujala se pro něj zkratka anglického výrazu nZEB. Není to vlastně nic jiného než mírné zpřísnění podmínek, které se dříve týkaly takzvaných nízkoenergetických domů.

Není třeba se obávat nějakých drakonických zpřísnění. Vlastně už změna zákona hned v úvodu říká, co celá změna znamená: „Budovou s téměř nulovou spotřebou energie je budova s velmi nízkou energetickou náročností, jejíž spotřeba energie je ve značném rozsahu pokryta z obnovitelných zdrojů.“

Principem změny není vytvořit nějaké tabulky, do kterých se musí budova vejít, ať je velká, malá, postavena do hvězdice, nebo jako zemljanka. Nově se vytvoří jakási virtuální referenční budova a hodnoty reálné stavby vůči ní musejí mít nějaké vyhláškou dané snížení. Kupříkladu požadavek na průměrný součinitel prostupu tepla je od letoška údaj o 30 procent nižší než hodnota referenční budovy. Do konce roku 2019 v tomto případě platilo 20 procent.

Dalším hodnoceným parametrem rodinného domu je neobnovitelná primární energie. Pro novostavby musí být neobnovitelná primární energie snížena oproti hodnotě referenční budovy aspoň o 25 procent, cestou může být využití obnovitelných zdrojů nebo zlepšení parametrů stavebních prvků obálky budovy nebo technických systémů.

Každý druh energie dodávaný do domu má určitý koeficient, který upravuje jeho ekologickou stopu. Dodávaná elektřina, která se v dnešním energetickém mixu vyrábí hlavně z uhlí, má koeficient 3. Ovšem třeba vytápění peletkovým kotlem má koeficient 0,2, takže pro splnění podmínek nZEB pak proti elektřině postačí třeba slabší zateplení.

Jde to udělat i opačně – použít lepší zateplení a třeba rekuperaci tepla a k tomu elektrické vytápění. Všechny provedené změny mají vliv na posouzení domu v rámci průkazu energetické náročnosti budovy. Zde se v závěrečném hodnocení potvrdí, že budova splňuje požadavky na budovu s téměř nulovou spotřebou energie popsané ve vyhlášce o energetické náročnosti budov (č. 78/2013 Sb.).

Nový stavební zákon

Vedle kladů má současný stavební zákon i svá slabá místa. Především umožňuje protahování stavebního řízení. Problémem je množství stran, které vydávají svá vyjádření – například u stavby v Praze je to 40–50 různých institucí a firem. V zákoně není navíc stanovena vymahatelnost doby, do kdy mají být vyjádření vydána. Na některé se čeká několik měsíců a bez nich nelze vydat příslušné povolení (územní rozhodnutí nebo stavební povolení). Pro běžné rodiny, které řeší malou stavbu, není počet vyjádření, která musí předložit, tak velký jako u developerských staveb.

Nový stavební zákon, který byl připraven na Ministerstvu pro místní rozvoj, by měl proto zjednodušit a urychlit povolovací proces. „Jeho příprava ale nebyla svěřena ministerským pracovníkům ani legislativní radě vlády, ale Hospodářské komoře. Je to nezvyklý způsob, zřejmě dosud žádný zákon nebyl takto připraven,“ upozorňuje Jiří Kubát, realitní makléř z CENTURY 21 Realitas Central.

Návrh prošel připomínkovým řízením. Ministerstvo pro místní rozvoj v současné době upravuje normu. Na finální znění si musíme počkat, až projde celým legislativním procesem. Zákon by však měl podle plánu vlády platit od roku 2021. V návrhu je uvedeno, že vyjádření institucí nebude zajišťovat navrhovatel, ale příslušný stavební úřad. Je ovšem otázkou, jak to bude v praxi fungovat, pokud se počet potřebných vyjádření nezmění. Úřady budou přetížené a je možné, že budou vydávat rozhodnutí bez vyjádření a ta budou přezkoumávána až následně.

Dobré je, že v zákoně bude určena doba 30 dnů, do kdy je nutno vydat vyjádření. Nově se počítá se vznikem státního stavebního úřadu, který by řešil povolení pro celou ČR. Měla by fungovat dvoustupňová povolovací soustava v čele s Nejvyšším stavebním úřadem, pod kterým mají vzniknout krajské stavební úřady. Zákon však zachová také stavební úřady na úrovni obcí. „Pro běžného občana by zůstalo vše tak, jak je, první, s kým by komunikoval, by byl obecní stavební úřad,“ slibuje ministryně Klára Dostálová. Rovnou na úrovni státu se budou řešit liniové a velké veřejně prospěšné stavby.

Zdroj: https://prazsky.denik.cz/bydleni/povolovani-stavby2020.html

 

Každá kancelář je nezávisle vlastněna a řízena.
© 2015-2018 CENTURY 21. Všechna práva vyhrazena.
Tento web používá ke zlepšení poskytování služeb, personalizaci reklam a anonymní analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Více informací