Realitní trh v roce 2026: proč budou ceny dál pod tlakem a kde si dát pozor

Rok 2025 potvrdil trend, který na českém realitním trhu sledujeme už delší dobu – nemovitosti zdražují rychleji, než rostou příjmy domácností. A přestože je bydlení u nás jedním z nejméně dostupných v Evropě, zájem o koupi nemovitostí zůstává vysoký. Co si tedy český realitní trh nese do roku 2026 a na co by se měli připravit kupující, prodávající i investoři?

Česko znovu mezi nejméně dostupnými zeměmi

Podle Deloitte Property Indexu potřebujeme v Česku v průměru 15 ročních platů na pořízení bytu, v Praze dokonce 17 ročních platů. Pro srovnání – ještě v roce 2024 to bylo „jen“ 14,4násobku roční mzdy. V rámci 18 sledovaných evropských zemí tak patří Česko dlouhodobě mezi státy s nejhorší dostupností bydlení.

Hlavním důvodem je nedostatečná nabídka, zejména menších bytů, o které je na trhu největší zájem. A kde je nedostatek, tam logicky rostou ceny.

Hypotéky na rekordu, navzdory dražším penězům

Zajímavým paradoxem roku 2025 je, že i přes relativně vysoké úrokové sazby se uzavřel rekordní objem hypoték.
Průměrná výše hypotéky dosáhla 4,2 milionu Kč při průměrné sazbě okolo 4,6 %. Celkový objem poskytnutých hypoték činil 369 miliard Kč, přičemž významnou část tvořily refinancované úvěry. Podle dat CBA Monitor vzrostl objem hypoték meziročně o desítky procent.

To naznačuje, že ochota investovat do nemovitostí je stále silná, a to jak ze strany domácností, tak investorů.

Co bude největší problém v roce 2026?

1. Dostupnost bydlení pro běžné rodiny

Největší tlak se očekává ve velkých městech, kde ceny mohou růst ještě rychleji. Situaci navíc zhoršují kroky některých developerů, kteří pozastavili nové projekty a jejich obnovení podmiňují dalším růstem cen nových bytů o 10–20 % ročně. To může znamenat další omezení nabídky a pokračující růst cen.

2. Přísnější přístup bank k úvěrům

Druhým rizikem je možné zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték, zejména u investorů. Některé banky už dnes omezují financování investičních nákupů, což může část poptávky dočasně brzdit – ne však zastavit.

Proč lidé dál kupují nemovitosti?

Navzdory rizikům mají české domácnosti stále vysoký objem volných finančních prostředků. Zároveň si stále více lidí uvědomuje, že:

• nemovitosti dlouhodobě chrání peníze před inflací,

• nejde o „virtuální“ investici,

• v horizontu let patří mezi nejstabilnější formy uložení kapitálu.

Díky tomu se objevuje i více drobných investorů v regionálních městech. Tam už ale není situace tak jednoduchá jako v Praze nebo Brně – rozhoduje infrastruktura, zaměstnanost, skladba obyvatel i kvalita služeb.

Energetika jako nový zásadní faktor

Velkým tématem následujících let bude energetická náročnost budov a chystaná evropská regulace EPBD IV. I když došlo k určitému odkladu a politickým diskusím, realita je jasná:
ceny energií budou v Evropě dlouhodobě růst, a to bez ohledu na národní vlády.

Podle Český statistický úřad je stále více než 14 % rodinných domů vytápěno uhlím a více než milion domů potřebuje zásadní rekonstrukci kvůli energetické náročnosti. Už dnes je vidět, že:

• nezateplené domy se prodávají hůře,

• nebo pouze za výrazně nižší ceny,

• kupující kladou na energetiku stále větší důraz.

Nájemní bydlení a regiony pod tlakem

Očekává se také další růst cen nájmů, které jsou v Česku dlouhodobě nízké vzhledem k cenám nemovitostí. Tento trend se obvykle projeví se zpožděním jednoho až dvou let a více kopíruje reálnou kupní sílu obyvatel, která patří v Evropě spíše k nižším.

Zajímavý vývoj lze očekávat i u komerčních nemovitostí. Přestože byl rok 2025 rekordní (částečně díky velkým transakcím, například skupiny PPF), dlouhodobě u nás vzniká málo moderních prostor a poptávka firem roste.

Vyplatí se investovat do nemovitostí v roce 2026?

Tuto otázku slyšíme každý rok. A při pohledu na posledních 20 let se odpověď nemění:
v horizontu pěti let byla investice do nemovitostí vždy správným rozhodnutím.

Jednoduše řečeno: pokud nekoupíte dnes, je velmi pravděpodobné, že za deset let koupíte stejnou nemovitost zhruba o 100 % dráž.

To ale neznamená, že je jedno co a kde koupíte. Právě naopak – rok 2026 bude o správných rozhodnutích, ne o zkratkách.

Závěr

Český realitní trh čeká zajímavý rok, který se bude pohybovat na hraně mezi schopností klientů uhradit kupní cenu a ochotou bank poskytovat nové úvěry. Právě tato rovnováha bude v roce 2026 zásadní pro další vývoj trhu. Zajímavé příležitosti se mohou objevit i v některých regionech, zejména pro nové investory. Zde je však nutné postupovat obezřetně, především pokud je investice postavena na očekávání podpory sociálního bydlení, která se může v budoucnu změnit nebo zcela zaniknout.

Otázka, zda se vyplatí investovat do nemovitostí v současné době, se na trhu objevuje opakovaně. Při pohledu na vývoj cen za posledních dvacet let však platí, že v delším horizontu, typicky pěti let, se investice do nemovitostí vždy ukázala jako smysluplná. Jinými slovy – pokud někdo nekoupí nemovitost dnes, velmi často se stává, že za deset let pořizuje stejnou nemovitost přibližně o 100 % dráž.