Koupě nemovitosti patří mezi nejvýznamnější finanční rozhodnutí v životě. Velká část prodejů se odehrává přes realitní kanceláře, kde důležitou součástí procesu je rezervační smlouva. Co přesně tento dokument obnáší a na co byste si měli dát pozor? V následujícím článku vám přinášíme odpovědi na nejčastější otázky týkající se rezervačních smluv.
K čemu rezervační smlouva slouží?
Rezervační smlouva je klíčovým dokumentem, který vyjadřuje závazek všech stran nemovitost koupit a prodat. Poskytuje čas potřebný k vyřízení hypotéky, přípravě smluvní dokumentace, vyčíslení zbývající hypotéky a dalším krokům. Bez rezervační smlouvy probíhají tyto procesy bez smluvního zajištění, což zvyšuje riziko, že některá ze stran od obchodu odstoupí.
Jakou legislativou se řídí?
Rezervační smlouvy podléhají občanskému zákoníku a zákonu o realitním zprostředkování. Tyto právní předpisy stanovují základní rámec pro jejich tvorbu a platnost.
Je písemná forma nutností?
Ano, rezervační smlouva musí mít písemnou formu. Bez písemného vyhotovení nemá žádnou právní váhu a neplní svůj účel.
Kdo by měl smlouvu podepisovat?
Jednoznačně doporučujeme trojstrannou rezervační smlouvu podepsanou prodávajícím, kupujícím i realitní kanceláří. Alternativně lze uzavřít smlouvu mezi prodávajícím a kupujícím a separátní smlouvu s realitní kanceláří. Podpis prodávajícího je zásadní, protože poskytuje jistotu, že prodávající souhlasí s prodejem za stanovených podmínek a zavazuje se jednat výhradně s konkrétním kupujícím.
Kvalitní rezervační smlouva by měla zahrnovat:
– Základní podmínky obchodu (kdo, komu, co a za kolik prodává)
– Termíny realizace koupě a platby
– Informace o způsobu financování
– Seznam vybavení, které je součástí prodeje
– Upozornění na případné technické nebo právní vady
– Jako přílohu výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 pracovní dny)
Vhodné je si také předem definovat, u koho bude realizována úschova financí a za jakých podmínek dojde k výplatě kupní ceny.
Rezervační poplatek – jak funguje?
Výše a podmínky rezervačního poplatku se liší podle konkrétní realitní kanceláře. Obecně platí, že kanceláře vracejí rezervační poplatek v případě, že kupující nezíská hypotéku, pokud vyřizoval úvěr prostřednictvím hypotečního makléře doporučeného kanceláří.
Když k obchodu nedojde vinou kupujícího, rezervační poplatek většinou propadá zcela nebo částečně. Kvalitní realitní kancelář se o propadlou rezervaci dělí s majitelem nemovitosti, aby i on měl kompenzované případné škody.
V některých případech smlouva stanovuje smluvní pokutu pro prodávajícího, pokud by nedošlo k prodeji z důvodů na jeho straně.
Jaká je obvyklá výše rezervačního poplatku?
Výše se stanovuje dohodou stran, ale zpravidla se rovná výši provize kanceláře. V Praze to může být přibližně 3-5 procent z kupní ceny.
Kam se platí rezervační poplatek?
Pro zajištění rychlé rezervace se poplatek obvykle platí na účet realitní kanceláře. Tento účet by měl být oddělený od provozního účtu a vedený jako rezervační. Kancelář by měla mít přístup k těmto prostředkům až v okamžiku, kdy na ně získá nárok – ideálně po podpisu kupní smlouvy. Zbývající část kupní ceny by vždy měla směřovat do úschovy mimo realitní kancelář (k advokátovi, notáři nebo bance).
Je potřeba ověřit zprostředkovatelskou smlouvu?
Je vhodné ověřit, zda má realitní kancelář s prodávajícím uzavřenou výhradní smlouvu a je jediným zprostředkovatelem prodeje. Zároveň je důležité mít na rezervační smlouvě podpis prodávajícího. Tím získáváte jistotu a předcházíte situaci, kdy by stejnou nemovitost nabízel i někdo jiný nebo by existovalo více rezervačních smluv na tutéž nemovitost.
Rezervační smlouva je základním kamenem bezpečného realitního obchodu. S profesionálním přístupem realitních makléřů CENTURY 21 získáte jistotu, že celý proces proběhne hladce a s maximální ochranou vašich zájmů.
Článek ze dne 26. duben 2025
